에쿼티(Equity)로 투자용 부동산 구매하는 방법

에쿼티(Equity)란 구매한 부동산 가격에서 남아있는 대출금액을 제외한 금액을 말합니다. 예를들어 몇년전에 구매한 부동산의 가격이 백만불이라 가정하고 80% 대출을 받아서 구매했는데  이에 대한 대출금액은 80만불입니다. 그러면 백만불에서 80만불을 뺀 20만불이 에쿼티입니다. 시간이 지나서 약 10만불을 금액을 상환하였다면 집값이 아직 오르지 않았다는 가정하에 지금의 에쿼티는 30만불이지요. 하지만 여기서 중요한점은 에쿼티와 사용 가능한 에쿼티는 다르다는 점입니다. 방금까지의 30만불의 에쿼티는 사용가능한 에쿼티가 아닙니다.

부동산 경기가 너무 좋아져서 지금 짒값이 약 120만불이 되었습니다. 지금의 부동산 가격은 120만불, 대출금액은 아직 70만불이 남아있고 지금의 에쿼티는 50만불이 되었습니다. 에쿼티를 사용한다는 말은 현재 부동산에 쌍여있는 에쿼티 금액을 빌린다는 말과 같습니다. 즉 은행에서 추가로 대출을 받는다는 뜻입니다. 에쿼티 론을 신청하게되면 은행에서는 부동산을 감정하는데 보통 10%정도 감정이 낮게 나오는 경우가 많습니다. 그래서 에쿼티 론을 신청할때는 지금의 시장가격이 중요한것이 아니라 은행의 감정가격이 중요한 것입니다. 

현재 사용 가능한 에쿼티가 50만불이라고 하더라도 무조건 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 왜냐하면 에쿼티 론이란 추가대출을 의미하는 것이기에 은행에서 대출상황능력을 평가하고 가능성이 있을때에만 에쿼티 론을 승인해주기 때문입니다. 만약에 대출 상환능력이 안된다고 판단될 경우에는 최악의 경우 쌓여있는 50만불의 에쿼티 전부를 사용하지 못할 수도 있습니다. 이런 경우에는 이 50만불의 돈이 잠시 묶여 있다고 생각해야지 절대로 못쓴다고 생각해서는 안됩니다. 소득이 올라 재감정을 받게 될경우엔 다시 승인이 날 수도 있기 때문입니다. 여기서의 요점은 부동산 가격이 상승해 에쿼티가 많이 쌓였다고 하더라도 무조건 그돈을 사용해서 다른 부동산, 자산을 살 수 있다는 것은 아니라는 점입니다. 

그렇다면 이번엔 대출상화능력이 승인되어 에쿼티 론을 사용할 수 있게 된다는 가정하에 어떻게 에쿼티를 이용하여 투자용 부동산을 구매할 수 있는지 알아보겠습니다. 별빠는 에쿼티 론을 이용해서 80만불짜리 투자용 부동산을 구매하려고 합니다. 여기서 필요한 금액은 20% 디파짓인 16만불이고 약간의 추가비용(스탬듀티, 변호사비용등)이 5만불 정도 필요하다고 가정하겠습니다. 그렇다면 16만불의 디파짓과 5만불의 추가비용을 더한 21만불의 비용이 필요한데 여기서 별빠가 가지고 있는 50만불의 에쿼티로 충분히 커버할 수 있는 금액이기에 80만불짜리 투자용 부동산을 구매하는데에는 전혀 문제가 되지 않습니다. 하지만 여기서 범하게 되는 가장 큰 오류는 80만불짜리 부동산을 구매할때 80%의 대출을 받게 되는데 그 금액이 64만불 입니다. 하지만 사실상 초기 비용인 21만불 역시도 에쿼티 론인 추가 대출이기 때문에 결국 이 부동산을 구매하는데 들어가 총 대출 금액은 81만불인 것입니다. 이렇게 현금흐름을 계산할 경우에는 추가로 상환해야할 금액이 많이 커지기 때문에 에쿼티를 사용해서 투자를 할 경우에는 얼마의 여윳돈이 필요한지를 먼저 계산해서 준비해 두는것이 좋습니다. 그리고 21만불의 에쿼티를 사용하고 아직도 29만불의 사용가능한 에쿼티가 남아있어 혹시라도 세번째 부동산을 구매하려면 바로 하려 하지마시고 몇년이 더 흘러 부동산값이 올라가면 또다시 발생한 에쿼티를 이용하여 구매하는 것이 좋습니다.