네거티브 기어링

네거티브 기어링은 한국에는 없고 호주및 몇개국에만 있는 절세제도이고, 투자에서난 손실을 정부가 세금에서 공제해주는 제도 입니다. 주로 부동산 투자에서 사용되지만 주식 투자등 다른 투자에서도 적용이 됩니다. 

네거티브 기어링은 호주의 자영업자 및 기업가등 모두에게 해당되는 방법이지만 주로 직장인을 위한 절세 방법으로 잘 알려져있는데요 왜냐햐면 자영업자나 기업가들은 네거티브 기어링 외에도 절세할 수 있는 다른 방법들이 많지만 호주의 직장인들에게는 네거티브 기어링이 거의 유일한 절세방법이기 때문입니다.

그렇다면 네거티브 기어링의 원리는 투자용 부동산을 소유한 사람들은 그 부동산을 유지하는데에 드는 모든 비용을 부담하게 되는데 가장 큰 비용은 대출금 이자이고 이런 비용이 들어가는 대신 임대료를 받게 되는데 이때 할 수 있는 것은 임대 수입으로 부동산에 들어가는 비용을 상쇄하는 것으로 만약 들어간 전체 비용이 수입보다 많으면 여기서 발생한 추가 비용을 다른 직장이나 사업에서의 정상 소득에서 상쇄할 수 있게 해주는 것입니다. 

이렇게 의미를 풀어쓰면 이해하기 힘드니 간단한 예를 들어서 설명해 보겠습니다.

별빠는 시드니에 50만불짜리 투자용 아파트를 40만불 론을받아서 구매하였습니다. 지금 4%의 이자율을 적용하여 1년에 총 지불해야하는 이자는 $16,000입니다. 임대수입이 주당 $600을 받고 있고 이로인한 연간 임대수입은 $31,200입니다.  이투자용 아파트를 보유, 유지하기 위해서 1년간 지출되는 비용은 스트라타(관리비) $4000, 카운슬비용 $1000, 수도요금 $800, 건물보험료 $500, 부동산관리비 $1,560 그리고 각종 수리비용 $1000로 총지출금액이 $8,860입니다. 

총임대수임 ($31,200) - 이자 ($16,000) - 총지출금액 ($8,860) = $6,340의 포지티브 기어링이 발생하였습니다. 하지만 여기서 제일 중용한것은 감가상각비(Depreciation on assets)이 빠지있는 것입니다. 약 2.5%의 감가상각비용($12,500)을 적용시키면 $6,160의 네거티비 기어링이 발생한것입니다. 결국 별빠는 이아파트를 통해서 $6,160의 손해를 보게된것이고 이금액의 별빠의 총수입에서 공제해주는 것이 바로 네거티브 기어링을 통한 절세방법입니다. 별빠의 일년 총수입이 10만불이라고 한다면 여기서 $6,160을 제외하고 총수입은 $93,840인것입니다. 그만큼 세금을 덜 내게 되는것이지요.

그렇다면 부동산 투자에서 클레임할 수 있는 비용은 어떤것들이 있을까요? 현행 호주 소득세 법상 투자자산과 충분히 관련이 있는 비용과 감가상각비용이 있습니다. 아파트 및 공동주택 관리비용, 대출시 발생한 비용과 인지세, 지방세와 수도세, 보험료, 대출이자, 부동산 관리비, 수리및 유지보수비용등 부동산의 유지에 관한 모든 비용이 적용될 수 있습니다.

그렇다면 작은범위에서 절세를 위한 방법으로 이용되는 네거티브 기어링이 큰 의미에서 부동산 주택 임대 시장에 미치는 영향은 어떨까요? 캔스타의 수석 금융 해설가인 스트븐 미켄버거는 이렇게 이야기 하였습니다. 정부는 시민들이 부동산, 특히 투자용 부동산에 투자하는 것을 장려해 임대수요를 충족할 수 있는  부동산 공급이 있도록 하기 위해서는 네거티브 기어링을 허용한다고 하며, 부동산 재고가 수요를 충족시키기에 부적절한 수준으로 떨어지면 임대료는 올라가고, 주택은 감당할 수 없는 수준이 되며 실제로 노숙자가 될 수 있을 만큼 상황이 심각해지고 오래 지속될 수 있다고 했습니다. 또 만약 네거티브 기어링이 폐지되면 투자용 부동산의 매력이 떨어지고 그로인해 투자용 부동산을 구입하는 사람들이 줄어들면 임대 부동산 공급에 큰 위협이 될 수 있고 결국 임대료 상승과 임대 부족이 발생한다고도 하였습니다. 지금 현재의 호주 부동산 임대주택 상태를 설명하고 있는 말과 너무나도 일치합니다. 

네거티브 기어링의 장기적인 장점은 부동산을 소유하고 투자함으로써 투자자들은 장기적으로 부를 쌓고 정부의 연금이나 퇴직금에 대한 의존도를 줄일 수 있다는 것입니다. 네거티브 기어링 세금 혜택은 각 개인이 투자하고 저축하는 것을 장려하는것으로 특히 은퇴시에 자급자족을 할 수 있다는 장기적인 큰 장점이 있습니다. 

하지만 장점이 있는 모든것에는 단점이 존재하듯이 네거티브 기어링에도 단점은 존재합니다. 잘못된 부동산이 네거티브 기어링이 된다면 즉, 자본 성장이 많지 않은 신규아파트라면 매주 돈을 잃을 뿐 아니라 자본성장이 없거나 매우 제한적 심지어는 자본을 잃을 수도 있다는 단점이 있습니다. 

별빠처럼 호주에 거주하면서 투자용 부동산을 통해서 자신의 자산을 늘리고 절세혜택까지 받고싶은 분들은 꼭 네거티브 기어링을 잘 이용하시면 좋겠네요. 별빠도 지금 당장 주머니에 들어오는 돈이 있는 것은 아니지만 은퇴후 노후자금으로 사용할 투자용 부동산을 하나 가지고 있는데 그래도 단 몇천불이라도 세금 절세 혜택을 받고 있습니다. 그럼 다음 더 좋은 소식으로 돌아오겠습니다.